SPECIALE NR 35 /2014 SBLOCCA ITALIA -PARTE QUARTA-

SPECIALE NR 35 /2014

SBLOCCA ITALIA -PARTE QUARTA-


DL 12.9.2014 n. 133 convertito nella legge 11/11/2014 n. 164 pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 262 dell’11/11/2014

Sul Supplemento Ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 262 dell'11 novembre 2014 è stata pubblicata la Legge 164/2014 di conversione del D.L. 133/2014 denominato “Sblocca Italia “ ( allegati: legge di conversione e Decreto Legge).

Il provvedimento è entrato in vigore il 12 novembre

Stante le numerose novità esse verranno suddivise come di seguito:

Parte Prima (art 21 )
Aggiornamento inviato Investimenti in abitazioni da concedere in locazione
in data 21 novembre u.s. Deduzione del 20% del prezzo di acquisto o
delle spese di costruzione

Parte Seconda ( art 18)
Aggiornamento inviato Grandi locazioni di immobili ad uso non abitativo:
in data 24 novembre u.s. liberi da vincoli di durata rinnovo e recesso


Parte terza (art 19)
Aggiornamento inviato Accordo di riduzione del canone di locazione
in data 25 novembre u.s. esenzione da imposte di registro e di bollo


Parte quarta ( art 23) RENT TO BUY: un nuovo contratto


Parte quinta ( art 17) Semplificazione in edilizia


Parte sesta (art 17 bis) Regolamento Unico edilizio


Parte settima Varie


PARTE QUARTA

RENT TO BUY : un nuovo contratto

DEFINIZIONI E CARATTERISTICHE DEL CONTRATTO RENT TO BUY

L’art. 23 del DL 133/2014, con effetto dal 13.9.2014, disciplina in maniera puntuale i “contratti di godimento in funzione della successiva aliena­zio­ne di immobili”, cioè delle operazioni di c.d. “rent to buy”.

Con la nuova disposizione

· diventa fonte normativa e fattispecie contrattuale disciplinata dal nostro ordinamento;

· non è qualificabile come speciale contratto di locazione ;

· contratto di rent to buy è altro rispetto alla locazione finanziaria, non ne indica tuttavia gli elementi differenzianti, nemmeno peraltro specificando a quale locazione finanziaria abbia inteso riferirsi. Come noto, infatti, nell'ambito del leasing finanziario, possono essere fatte rientrare due distinte figure contrattuali, il leasing c.d. "tradizionale" o "di godimento" e il leasing "traslativo".

· “Nella prima, corrispondente a quella tradizionale, l'utilizzazione della res da parte del concessionario, dietro versamento dei canoni all'uopo previsti, si inquadra, secondo la volontà delle parti, in una funzione di finanziamento a scopo di godimento del bene per la durata del contratto, conforme alla potenzialità economica del bene stesso, onde i canoni costituiscono esclusivamente il corrispettivo di tale godimento; nella seconda, invece, le parti al momento della formazione del consenso prevedono che il bene, avuto riguardo alla sua natura, all'uso programmato ed alla durata del rapporto, è destinato a conservare, alla scadenza contrattuale, un valore residuo particolarmente apprezzabile per l'utilizzatore, in quanto notevolmente superiore al prezzo di opzione, sicché il trasferimento del bene all'utilizzatore non costituisce, come nel leasing tradizionale, un'eventualità del tutto marginale ed accessoria, ma rientra nella funzione assegnata dalle parti al contratto” (Cassazione civile, sez. un., 7 gennaio 1993 n. 65).

· deve essere stipulato necessariamente per atto notarile e se l’obbligo di rilascio è contenuto in un atto pubblico potrebbe valere come titolo esecutivo e quindi passare direttamente all’esecuzione in forma specifica senza dover transitare in un procedimento di cognizione per formare titolo esecutivo

· la nuova disciplina parrebbe comunque applicabile solo all’acquisto del diritto di piena proprietà e non a diritti reali minori


PROFILO SOGGETTIVO
è applicabile indipendentemente dalle parti contrattuali che possono essere sia persone fisiche, sia imprese, soggetti che agiscono nell’esercizio di arti o professioni, ecc


TIPO DI IMMOBILE
applicabile a ogni tipologia di immobile (fabbricati abitativi, fabbricati strumentali, terreni, ecc.);
se l’immobile è in costruzione l’ipoteca eventualmente esistente deve essere cancellata o frazionata


VANTAGGI PER LE PARTI CONTRAENTI:

-Vantaggi per chi compra-

· Si ottiene il godimento dell’immobile senza corrispondere fin da subito l’intero prezzo

· della compravendita

· Si ottiene più facilmente un finanziamento al momento dell’acquisto per il minor importo del prezzo ancora dovuto rispetto al valore dell’immobile, in considerazione di quanto anticipato con i canoni;

· Si ha maggior tempo per alienare a buon prezzo un eventuale altro immobile del quale si è già proprietari

· Possibilità di chiedere alla Banca un importo mutuabile inferiore rispetto a quello iniziale basandosi sulla solvibilità dimostrata con pagamento dei canoni e acquisendo un rating positivo

Vantaggi per chi vende

· Riduzione dell’invenduto

· Maggiore probabilità futura di vendita dell’immobile

· Immediato introito finanziario

· Riduzione costi di gestione degli immobili

· Il venditore canalizza i flussi di cassa derivanti dal contratto senza trasferire alcun diritto reale mantenendo la proprietà del bene.


LE DIFFERENZE CON LA LOCAZIONE

· Il nuovo contratto rent to buy ha uno schema contrattuale a se stante rispetto alla normativa sulla locazione:

· non è locazione “ qualificata” ; in tal senso non sembrerebbero applicabili le norme vincolistiche della legge 392/78 ( locazioni commerciali ) 431/78 locazioni ad uso abitativo ;

· in tal senso sarebbe svincolato dalle durate minime di legge dei contratti, rinnovo, disdetta;

· caratterizzato da norme specifiche e non dal codice civile e da legislazione speciale che si rivolgono al “ normale” contratto di locazione;

· non trattandosi di locazione in senso proprio il concedente può ricorrere al procedimento di sfratto in caso di inadempimento del conduttore o deve ricorrere a una procedura esecutiva di rilascio ai sensi dell’art 2930 c.c.? L’art 5 del Decreto legge dispone che il concedente ha diritto alla restituzione dell’ immobile e se non è stato diversamente convenuto nel contratto egli acquisisce interamente i canoni di locazione a titolo di indennità per la concessione del bene in godimento


LA FORMA:
La nuova disciplina prevede che il contratto di “rent to buy” debba essere trascritto. Ciò comporta la necessità che il contratto sia redatto in forma pubblica (atto pubblico o scrittura privata autenticata).
La trascrizione del “rent to buy” consente di estendere ad esso: l’effetto “prenotativo” tipico della trascrizione del contratto preliminare (in virtù del quale, ove il contratto definitivo sia trascritto, la trascrizione del preliminare prevale sulle trascri­zioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare medesimo);
peraltro, per il “rent to buy”, i termini di durata massima dell’effetto “prenotativo” sono aumentati a tutta la durata della concessione in godimento, per un periodo non superiore a 10 anni (ritenuto congruo ai contratti “rent to buy”, ben più lungo dell'usuale termine di tre anni - di un normale contratto preliminare trascritto);
Ciò comporta che per tutto il periodo esiste il privilegio speciale sull’immobile oggetto di contratto, a garanzia dei crediti del futuro acquirente, in caso di inadempimento del venditore;


LA TUTELA DEL CONDUTTORE

DURATA DELLA TRASCRIZIONE

La durata e gli effetti della trascrizione durano per l’intero contratto senza eccedere il decennio

NESSUNA IPOTECA

L’ immobile concesso in godimento non può