SPECIALE NR 1/2015 Rassegna di giurisprudenza

SPECIALE NR 1/2015
Rassegna di giurisprudenza

· Preliminare di vendita immobiliare: la comunicazione di accettazione resa dall'Agente perfeziona il negozio (Cass. civ. Sez. II sentenza,. 9 dicembre 2014, n. 25923) ;
· Agente d’affari in mediazione :obbligo di corretta informazione ( Cass. sez. II Civile, sentenza n. 25800/14; depositata il 5 dicembre 2014);

· Immobile danneggiato e diritto al risarcimento per colui che era proprietario all’epoca del danno (Cass. Sez. VI, ordinanza 12 novembre 2014, n.24146);

· Mediazione immobiliare la segnalazione dell’affare – maturazione del diritto alla provvigione (Cass. sentenza . n.25799 II sez. civile depositata 8 dicembre 2014);

· Cessione di terreno edificabile: non si applica l’Iva se colui che vende è agricoltore (sentenza depositata il 2 ottobre 2014 -principio già precisato dalla sezione tributaria della Cassazione -sentenze 8237 e 9148 del 2014- e dalla Corte di giustizia europea pronuncia del 15 settembre 2011 sull'interpretazione dell'articolo 4, n. 1 e 2 della sesta direttiva in materia di Iva);

· Permuta con semplice attribuzione del terzo configura elusione d’imposta ( Commissione tributaria regionale dell'Emilia Romagna sentenza n. 1926/10/14 del 10 novembre 2014);

· Determinazione sintetica del reddito: acquisto di un immobile(Cass. sentenza n. 24586 del 19 novembre 2014 );

· Legittima la trasformazione di un posto auto in un box ( Cass. sez. II Civile, sentenza n. 26426/14; depositata il 16 dicembre 2014);

· Abitazione privata adibita ad “affitta camere”, è possibile? ( Cass. sez. II Civile, sentenza n. 24707/14; depositata il 20 novembre 2014);

· Qual è il quorum necessario per trasformare il cortile in parcheggio condominiale? ( Cass, sez. II Civ, sentenza n. 26295/14; depositata il 15 dicembre);

· Compravendita : irregolarità urbanistica atto nullo (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 25811/14; depositata il 5 dicembre);

· Provvedimento di assegnazione della casa coniugale è opponibile anche se non trascritto(Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, sentenza n. 22593/14; depositata il 23 ottobre 2014);

· Risoluzione del contratto Gravità dell’inadempimento: va valutato con riferimento alla condotta complessiva delle parti ( Cass. sez. II Civile, sentenza n. 27359/14; depositata il 23 dicembre);

Locazioni

· Locazione commerciale : pagamento tardivo dei canoni ( Cass., sez. III Civile, sentenza n. 26538/14; depositata il 17 dicembre);

· Locazione e fideiussore :l’impegno del garante è assoggettato alla durata della locazione( Cass. sez. VI Civile – 3, ordinanza n. 25171/14; depositata il 26 novembre 2014);

· Locazioni commerciali: diritto all’indennità di avviamento commerciale(Cass, sez. III Civile, sentenza n. 25736/14; depositata il 5 dicembre);

· Locazione commerciale : riduzione del canone di affitto è devoluto in via esclusiva al giudice ( Cass. sez. III Civile, sentenza n. 26540/14; depositata il 17 dicembre);

· Locazioni: le esigenze condominiali prevalgono sul diritto all'uso del nuovo inquilino (Cass - Sezione II civile - sentenza 8 gennaio 2015 n. 40 );

Preliminare di vendita immobiliare: la comunicazione di accettazione resa dall'Agente perfeziona il negozio (Cass. civ. Sez. II, Sent. 9 dicembre 2014, n. 25923)


In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare la semplice comunicazione di intervenuta accettazione del venditore a fronte della proposta irrevocabile d’acquisto formulata dal compratore, resa per il tramite di un’agenzia immobiliare è idonea di per sé a determinare la conclusione del negozio, non richiedendosi, a tal fine, la materiale trasmissione da parte dell’intermediario dell’accettazione medesima.

Agente d’affari in mediazione :obbligo di corretta informazione ( Cass. sez. II Civile, sentenza n. 25800/14; depositata il 5 dicembre 2014)

L’obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, che comprende l’obbligo per il mediatore di comunicare le circostanze note o comunque conoscibili con la comune diligenza all’acquirente è rispettato quando il professionista avvisi verbalmente il cliente degli oneri gravanti sull’immobile.

Mediazione immobiliare : la segnalazione dell’affare – maturazione del diritto alla provvigione (Cass. sentenza . n.25799 II sez. civile depositata 8 dicembre 2014).

Nella mediazione immobiliare anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che l'attività costituisca il risultato di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti. E questo, a determinate condizioni, anche quando a un mediatore se ne affianca un altro.

Il fatto

Un'agenzia immobiliare aveva fatto visitare un appartamento in vendita indicando come prezzo 240mila euro. La settimana seguente, un'altra agenzia aveva promesso in vendita lo stesso appartamento al prezzo di 230mila euro. La Corte d'Appello aveva dedotto che l'affare era stato concluso con l'intervento di entrambi i mediatori con uguale efficacia causale. Il ricorso era stato presentato facendo leva soprattutto sulla differenza di prezzo. La Cassazione conferma quanto deciso dalla Corte d'Appello. La sentenza ribadisce che, per avere diritto alla provvigione, non serve che l'intervento del mediatore abbia ricoperto tutte le fasi della trattativa fino all'accordo definitivo: è sufficiente l'indicazione dell'acquirente e la segnalazione dell'affare.

Immobile danneggiato e diritto al risarcimento per colui che era proprietario all’epoca del danno (Cass. Sez. VI, ordinanza n.24146 del 12 novembre 2014,)

Il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile spetta soltanto a chi era proprietario del bene all'epoca del danno. È la motivazione con la quale la Corte di legittimità ha accolto il ricorso proposto dai comproprietari di un immobile avverso la sentenza n. 4144 del 5 dicembre 2012 della Corte d'appello di Napoli, che aveva condannato gli stessi a risarcire i danni arrecati ai comproprietari di un terreno confinante, per la realizzazione di un muro in violazione delle norme sulle distanze.

Cessione di terreno edificabile: non si applica l’Iva se colui che vende è l'agricoltore (Sentenza depositata il 2 ottobre 2014 -principio già precisato dalla sezione tributaria della Cassazione -sentenze 8237 e 9148 del 2014- e dalla Corte di giustizia europea (pronuncia del 15 settembre 2011) sull'interpretazione dell'articolo 4, n. 1 e 2 della sesta direttiva in materia di Iva)

Il terreno edificabile, ancorché ceduto da un imprenditore agricolo non è soggetto a Iva se non ha natura di bene strumentale .

Permuta con semplice attribuzione del terzo configura elusione d’imposta ( Commissione tributaria regionale dell'Emilia Romagna sentenza n. 1926/10/14 del 10 novembre 2014)

La sentenza ha parzialmente confermato la decisione con cui i giudici di primo grado avevano dichiarato la legittimità di un avviso di liquidazione disposto dall'agenzia delle Entrate ai fini del recupero delle imposte di registro ipo -catastali sul valore venale di un immobile che era stato oggetto di atto notarile definito come "atto di permuta" con attribuzione a favore del terzo.

Le parti avevano ritenuto di tassare tale atto come compravendita in regime agevolato "prima casa" mentre per l'Ufficio il medesimo andava tassato anche come permuta.

Con la sentenza impugnata, i giudici di prime cure avevano, da una parte, accolto il ricorso del contribuente in materia di sanzioni e loro applicabilità, dall'altra, aderito alle motivazioni del Fisco e confermato l'accertamento in considerazione della circostanza che nell'atto notarile non risultavano le finalità perseguite dalle parti e che il contribuente non aveva precisato i motivi del suo