SPECIALE NR 5/2015 FISCO –GIURISPRUDENZA CIVILE- STUDI

Fisco
· Cessione di contratto preliminare : trattamento fiscale delle plusvalenze (Risoluzione 6/E del 19 gennaio 2015 Agenzia delle Entrate)
· Ri-classamento catastale : illegittimo se manca la motivazione (Cass sez trib . sent n 3156 depositata il 17 febbraio 2015)

· Locazione :la riduzione del 15% dei canoni si applica a prescindere dall’uso che si fa dell’immobile (Cass sez trib. sent. 2177 del 6 febbraio 2015)
· Le modifiche del tasso di redditività di un immobile non possono essere discrezionali (Cass sez trib.sent n. 2187 del 6 febbraio 2015)
· Agevolazione prima casa : se è in comunione entrambi i coniugi devono presenziare all’atto per usufruire dei benefici fiscali( Cass. sez trib. sent n. 1988 del 4 febbraio 2015)
· Cessione e ricostruzione, non c’è plusvalenza (Comm trib. regionale dell’Emilia Romagna con la sentenza 189/20/2015 depositata il 26 gennaio 2015)

Giurisprudenza
· Mediatore immobiliare: deve comunicare i vincoli gravanti sull'immobile (Cass. civ del 5 dicembre 2014, n. 25800)

· Mediazione immobiliare : esclusa la provvigione se l’affare concluso non ha apporto causale con il primo mediatore ( Cass civ. sent n. 1120 depositata il 22 gennaio 2015)

· Preliminare di vendita. Recesso è illegittimo se la controparte ha già versato quasi tutto il prezzo pattuito (Trib Monza sez civ 25/11/2014)
· Oggetto di preliminare di vendita: non è divisibile in quote ( Cass civ. ord n. 1866 depositata il 2 febbraio 2015)

· Evizione: risarcimento per l'acquirente e gli aventi causa( Cass. civ. sent. 12 febbraio 2015 n. 2750 )
· La risoluzione di un contratto di compravendita al fine di restituire la casa acquistata al costruttore cedente non è sufficiente per annullare l’acquisto originario (Cass civ. ordinanza del 20 gennaio 2015 n. 791)
· Nulli gli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica. (Cass. civ. 5 dicembre 2014, n. 25811)
· La ristrutturazione di un immobile con caratteri di radicalità e innovazione può essere equiparata a nuova costruzione ( Cass civ. ord n. 2036 depositata il 4 febbraio 2015)

· Legittima la trasformazione di un posto auto in un box (Cass. sez. II Civile, sentenza n. 26426/14; depositata il 16 dicembre 2014)
· Qual è il quorum necessario per trasformare il cortile in parcheggio condominiale? ( Cass, sez. II Civ, sentenza n. 26295/14; depositata il 15 dicembre)

· Innovazione : trasformare area condominiale in parcheggio (Cass. civ 15 dicembre 2014 n. 26295)

· Locazione: indicazione del solo nominativo nel contratto di uno dei due proprietari comporta l’imputazione dell’intero reddito ai fini fiscali a carico del solo intestatario (Ctp di Caltanissetta, sentenza 1039/03/2014 )

· Locazione: diminuzione del godimento del bene non consente al conduttore di astenersi dal pagamento del canone ( Cass civ. ord n 1317 depositata il 26 gennaio 2015)

· Locazioni : per i danni da incendio rispondono in solido il locatore e conduttore in caso di mancata prova contraria ( Cass civ. sent. n 25503/2014)

Studi

· Cedolare secca e APE: i chiarimenti delle Entrate Agenzia delle Entrate ( Faq 20 gennaio 2015)

· UNICO 2015 e cedolare secca
· Atto di mutuo dissenso a registro fisso ( studio n. 142-2014/T, approvato nella seduta del 30 gennaio 2015)

FISCO

Cessione di contratto preliminare : trattamento fiscale delle plusvalenze (Risoluzione 6/E del 19 gennaio 2015 Agenzia delle entrate)

Nel caso in cui il promissario acquirente ceda a terzi il contratto preliminare di acquisto di un immobile, il corrispettivo percepito, ai fini della tassazione dell’eventuale plusvalenza (ovvero della differenza esistente tra il corrispettivo percepito per la cessione del contratto e l’ammontare dell’anticipo/anticipi versato/versati al promittente venditore), rientra tra i redditi diversi di cui all’articolo 67, comma 1, lettera l) T.U.I.R. (corrispettivo percepito per obbligo di non fare). In tal senso si è espressa l’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 6/E del 19 gennaio 2015.

L’Agenzia ha infatti rilevato che, alla luce della constatazione secondo cui l’unica categoria di reddito in cui può essere inclusa la plusvalenza in oggetto di trattazione è quella costituita dai cosiddetti "redditi diversi", di cui all’articolo 67 T.U.I.R., e che la plusvalenza non è stata conseguita in conseguenza dell’effettiva cessione di un immobile (e dunque non può essere inquadrata nella fattispecie trattata dall’articolo 67, comma 1, lettera b) T.U.I.R.), il corrispettivo in parola dovrà essere appunto incluso nella fattispecie di cui all’articolo 67, comma 1, lettera l), norma che provvede a disciplinare, tra l’altro, i corrispettivi che vengono percepiti in seguito all’assunzione di obblighi di fare, non fare e permettere. Infatti, in caso di cessione di un contratto preliminare di acquisto di un immobile, il cedente si obbliga, a fronte di un corrispettivo, a consentire il subentro di un terzo alla stipula del contratto definitivo di acquisto dell’immobile oggetto del preliminare.

Riclassamento catastale : illegittimo se manca la motivazione (Cass sent n 3156 depositata il 17 febbraio 2015)

Locazione :la riduzione del 15% dei canoni si applica a prescindere dall’uso che si fa dell’immobile (Cass sent. 2177 del 6 febbraio 2015)
La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2177 del 6 febbraio scorso è intervenuta in riferimento alle modalità di utilizzo della riduzione del 15% del reddito da locazione di fabbricati. Gli indirizzi della Suprema Corte possono essere così sintetizzati:

la riduzione del 15%, prevista dall’articolo 34, comma 4 bis, T.U.I.R., non si riferisce alle sole locazioni per uso abitativo, ma può essere estesa anche a quelle per usi diversi;
i canoni percepiti dal contribuente in conseguenza di un contratto di locazione immobiliare appartengono alla categoria dei "redditi fondiari" e non possono essere ascritti ai "redditi diversi", ai "redditi di natura fondiaria non determinabili catastalmente, compresi quelli dei terreni dati in affitto per usi non agricoli", ai "redditi derivanti dall’assunzione di obblighi di fare, non fare e permettere";
a riduzione del 15% del reddito ricavato dai contratti di locazione non si applica sulla superficie totale dell’immobile ma solo alla parte di fabbricato effettivamente locata.
In conseguenza di quanto statuito, la Suprema Corte, con la sentenza in parola, ha annullato la pronuncia di una CTR che legittimava l’avviso dell’Amministrazione che negava la menzionata riduzione forfettaria del 15% all’immobile concesso per l’installazione di impianti di comunicazione. Pur trattandosi di un contratto di locazione non riferibile ad un immobile ad uso abitativo, secondo la Corte, non per questo la fattispecie non era meritevole dell’agevolazione e sicuramente non era possibile la trasformazione del reddito fondiario percepito in un "reddito diverso" di cui all’articolo 81 del T.U.I.R.

Le modifiche del tasso di redditività di un immobile non possono essere discrezionali (Cass sez trib . sent n. 2187 del 6 febbraio 2015)
Secondo la sentenza n. 2187 del 6 febbraio scorso della Suprema Corte di Cassazione l’individuazione del tasso di redditività degli immobili è imprescindibilmente quello determinato ai sensi dell’articolo 29 del D.P.R. n. 1142/1949, senza che l’U.T.E. "abbia alcun potere discrezionale nella sua individuazione".

Con tale sentenza la Sezione Tributaria Civile della Suprema Corte ha accolto il ricorso di un contribuente annullando la precedente pronuncia della CTR secondo cui l’UTE avrebbe potuto applicare in modo discrezionale un tasso di fruttuosità più alto rispetto a quello obbligatoriamente individuato. Secondo la Corte, invece, il saggio di capitalizzazione delle rendite catastali, cui si riferisce l’articolo 29 citato, ai fini della deter